A las polémicas por los aumentos en los costos de los arriendos y su dolarización y el alza en los precios de las viviendas para compra en Medellín producto del incremento del turismo, se suman problemáticas sociales como la explotación sexual de niños, niñas y adolescentes y el aumento de la prostitución. Esto reabrió el debate sobre la urgencia de ejercer mayor control en las rentas cortas, es decir, estancias menores a 30 días, con fines turísticos en la ciudad. ¿Cuáles son las alternativas?

Medellín tiene 92 atractivos turísticos. Las escaleras eléctricas de la comuna 13 es el más visitado. Foto cortesía de la Alcaldía de Medellín.

La situación pasó de un asunto económico a social. Los recientes casos de abuso y explotación sexual de niñas, niños y adolescentes en Medellín, Antioquia, llaman nuevamente la atención sobre la falta de regulación a los lugares de alojamiento temporal rentados a través de plataformas digitales, conocidos como rentas cortas con fines turísticos. Sitios donde, según las autoridades, se estarían cometiendo estos delitos silenciosamente y que, de acuerdo con la norma, deben cumplir con tres requisitos para su funcionamiento bajo esta modalidad.

“Este es un conjunto de problemas sociales que cuestionan ese proceso de turistificación de Medellín que se aceleró en la última década, donde pasó de recibir 300 000 turistas al año antes del 2010, a más de un millón en 2023. Eso implica una serie de factores relacionados con el turismo sexual, el turismo asociado al narcotráfico y el incremento en el precio de la vivienda”, explica Luis Daniel Santana Rivas, coordinador de la línea de investigación Ordenamientos territoriales y justicia socioespacial de la Escuela de Hábitat de la UNAL Medellín.

La ciudad recibe alrededor de 1 500 000 de turistas al año, la mitad de ellos extranjeros, según datos entregados por la Alcaldía de Medellín. Las zonas preferidas para hospedarse son El Poblado, Laureles–Estadio y el Centro. El turismo representa el 7% del PIB de la ciudad y genera más de 90 mil empleos, entre directos e indirectos, en diversos renglones de la economía, de acuerdo con la Asociación Hotelera y Turística de Colombia, (COTELCO).

Cerca de 1 700 viviendas en Medellín prestan servicios de hospedaje turístico sin cumplir los requisitos o tener la documentación requerida, exponen los registros de la Administración municipal.

“A luz de la actual normatividad se entiende que la vivienda turística es una actividad de servicios (alojamiento y hospedaje), y que, por lo tanto, su desarrollo o ejecución debe darse en el suelo según las “Normas que Regulan Otros Prestadores de Servicios Turísticos” no hay lugar a duda del tratamiento para dicha actividad como un servicio. Dentro de las condiciones exigidas a los prestadores de servicios turísticos está la obligación de inscribir la unidad inmobiliaria en el Registro Nacional de Turismo (RNT). Además de la inscripción, están obligados a llevar el control de sus huéspedes a través del diligenciamiento de la Tarjeta de Registro de Alojamiento en el Sistema de Información de Alojamiento Turístico del Ministerio de Comercio y contar con una póliza de seguro de responsabilidad contra daños a huéspedes y a terceros”, puntualiza en una comunicación el gremio inmobiliario de Medellín y Antioquia, La Lonja.

Durante el 2023, un millón y medio de turistas, principalmente de Estados Unidos, Panamá y México, visitaron la ciudad. El 88% de los viajeros los hicieron por vacaciones, recreación y ocio, seguido por negocios y trabajo con un 5,89%. En promedio, 118 mil personas se alojan al mes en la ciudad, de acuerdo con información de la Secretaría de Turismo y Entretenimiento de la Alcaldía de Medellín.

Al respecto, el secretario de Turismo y Entretenimiento de Medellín, José Alejandro González Jaramillo, manifiesta que desde la administración municipal y la Secretaría se reconocen las viviendas turísticas de rentas cortas como parte fundamental del ecosistema del turismo y el desarrollo del mismo en la ciudad.

“Apoyamos, inclusive, la llegada de más viviendas turísticas, eso trae inversión, empleo y un desarrollo del turismo que es lo que estamos buscando. Esas viviendas turísticas tienen que cumplir los tres requisitos: contar con el Registro Nacional de Turismo (RNT), que el suelo lo permita y que la propiedad horizontal lo autorice. No vamos a buscar, controlar ni a vigilar las viviendas turísticas que cumplan esos requisitos, eso sí, desde la Alcaldía velamos porque los ciudadanos vivan bien, pero si una vivienda turística cumple los tres requisitos y allí hay consumo de drogas, ruido excesivo o algún indicio de explotación sexual o comercial de niños, niñas y adolescentes, la Alcaldía regulará estos hechos con las consecuencias que luego tengan para la vivienda turística”.

Adicional a esto, la Secretaría de Turismo y Entretenimiento, afirma que la Alcaldía de Medellín y la plataforma Airbnb firmaron un acuerdo en el que se definieron cuatro áreas de cooperación, en las que las partes podrán intercambiar información agregada, anonimizada y métricas generales, con fines estadísticos.

“Los puntos principales del acuerdo incluyen la posibilidad de intercambiar información sobre turistas. Colaborar en acciones de comunicación, información y entrenamiento para anfitriones sobre los derechos y obligaciones de la Ley de turismo, en materia de prevención de trata de personas y explotación sexual de niños, niñas y adolescentes. La formación en legislación turística para los anfitriones de Airbnb en la ciudad. La autorización para que las autoridades soliciten y reciban información de Airbnb en el contexto de investigaciones. Capacitación para autoridades policiales y judiciales de Medellín con respecto al acceso y portal para comunicaciones con las autoridades judiciales y policiales de Airbnb”.

Complementario a esto, el acuerdo busca la promoción de la ciudad como un destino turístico familiar, con acciones que promuevan las ventajas para este grupo de viajeros.

¿Es suficiente?

Las regulaciones sobre el mercado inmobiliario o de suelo siempre son muy polémicas. Las experiencias y procesos en la regulación de alquileres turísticos y de Airbnb en otros países han demostrado ser difíciles de implementar cuando se trata de este tipo de plataformas, como Uber, manifiesta el profesor de la UNAL Medellín Daniel Santana.

“Hay instrumentos para que el Estado juegue como un actor importante en este sector, están el mercado de tierras, el diseño de planes de ordenamiento territorial y el control de ese proceso de regulación que ha venido en curso y ha implicado liberalizar los límites de las alturas en muchos de los barrios consolidados de la ciudad para promover procesos de renovación predio a predio. Hay muchos elementos que el Estado tiene a la mano que incidirán en ese proceso de regulación, pero sería efectivo si ataca las causas que genera esa crisis habitacional”.

Entre las acciones a desarrollar a corto plazo, el Magíster y Doctor en geografía propone un diagnóstico serio del asunto que aborde las implicaciones tanto de las rentas cortas como del precio de la vivienda. A su vez considera necesario identificar cuáles son los agentes sociales de la ciudad pues es un mercado muy diferenciado que va desde la persona quien pone su inmueble, las empresas especializadas en el corretaje inmobiliario, hasta los fondos de inversión que están promoviendo esos conjuntos de rentas cortas, los cuales quedan insertos en el stock de vivienda de la ciudad y salen del mercado turístico y entran al mercado normal del alquiler en condiciones de habitabilidad cuestionable, como lo son las habitaciones.

“Por eso es necesario un diagnóstico amplio de este fenómeno de la vivienda turística, identificar quienes son los agentes y dónde están situados geográficamente. También hay que apuntar a mecanismos regulatorios de ese mercado en general, no solamente de la práctica común y corriente de usar una vivienda como alquiler turístico”, agrega el profesor Daniel.

Equidad, seguridad ciudadana y turismo

El investigador explica que el impacto sobre los precios de la vivienda es uno de los elementos más fuertes que se derivan de esa diferencia entre el poder adquisitivo de los nómadas digitales y turistas al de los hogares de la ciudad.

“Si bien el incremento del precio de la vivienda tiene un peso importante en ese proceso de turistificación y del alquiler para rentas cortas, es un problema que se viene arrastrando hace diez años, con un aumento tendencial del valor más allá de las oscilaciones periódicas de los precios de la vivienda nueva o la vivienda en alquiler. Hay un elemento central en la discusión de las rentas cortas y su vinculación a procesos de turistificación (impactos del turismo) y gentrificación (renovación urbana que causa desplazamientos) y es que los alquileres turísticos y de rentas cortas están apuntando a un aumento en el precio de viviendas para alquiler que no son rentas cortas”, explica Santana Rivas.

Sin embargo, este problema de la vivienda es un poco más complejo, enfatiza el profesor de la UNAL Medellín, quien señala que el precio no se restringe solo al alquiler, “sino que implica o impacta el precio de la producción de la vivienda nueva. Este proceso de incremento tiene distintas temporalidades, aunque estamos viendo un aumento a corto plazo sobre ese precio de la vivienda, ese incremento “está montado” sobre una tendencia a largo plazo en Medellín, el valle de Aburrá e, incluso, áreas de expansión de la región Metropolitana como el Oriente o el Occidente”, agrega Luis Daniel Santana.

Hay un asunto sobre la regulación de las plataformas y es que falta identificar qué tipo de problemas se deben resolver, enfatiza Luis Daniel Santana. “El precio de la vivienda de alquiler, incluso, es un problema más severo que implica cuestionar el modelo de provisión de vivienda social de Medellín y los altos precios de la producción de la vivienda nueva, lo que va más allá de simplemente ponerle topes y regular los alquileres turísticos”.

Para el caso de las rentas cortas, una de las medidas puede ser el control a los proto-especuladores, es decir, “quienes tienen una vivienda secundaria y la ponen en el mercado del alquiler turístico. La regulación podría funcionar ahí, pero hay unos agentes mucho más grandes, en término de la cantidad de inmuebles que manejan, además del mercado de la construcción de edificios que se dedican exclusivamente a las rentas cortas. Si ese elemento no está incluido en ese paquete de regulación, no va a surtir mayor efecto en la disminución del precio de la vivienda”.

El analista concluye que, de continuar esta situación, se daría una especie de vaciamiento de las zonas más valorizadas de la ciudad. “Vaciamiento en qué sentido, salida de población o sustitución de usos para el turismo, el remplazo de viviendas por edificaciones de servicios y de comercio y, sobre todo, una salida de clases medias y de clases bajas hacia las periferias metropolitanas. Eso intensifica, a largo plazo, la segregación a una escala metropolitana que ha estado presente a escala urbana y este proceso podría agravarla a escala metropolitana e, incluso, regional”.

(FIN/JRDP)

15 de abril de 2024