Medellín fue catalogada en el 2022 como una de las ciudades más atractivas para los nómadas digitales por Airbnb. Foto Unimedios.

En los últimos meses, ciudades turísticas icónicas como París, Berlín, Venecia, New York, y Barcelona; han impuesto medidas restrictivas a la popular plataforma digital de alojamiento Airbnb. Lo anterior, con el objetivo de ejercer mayor control sobre el uso de inmuebles para fines turísticos, que, según las autoridades, contribuye al alza de los precios de los arriendos para los residentes permanentes, y agudiza la crisis habitacional que atraviesan estas y otras urbes por diversos factores.

Colombia no es ajena al incremento en los cánones de arrendamientos por esta situación, en algunas ciudades como Bogotá y Medellín se han evidenciado alzas considerables de alquileres y desplazamiento de habitantes a lugares más económicos, según el arquitecto Armando Arteaga Rosero, profesor asociado a la Escuela de Planeación Urbano Regional, de la Facultad de Arquitectura de la UNAL Sede Medellín.

“Esto se parece en algún modo a las plataformas de transporte como Uber, algo que no estaba reglamentado empieza a ser una oportunidad comercial para los propietarios. Este fenómeno de los Airbnb lo que ha hecho en Colombia y en el mundo es inflar los precios de los alquileres, obligando a las personas a mudarse. También ha generado problemas de convivencia al interior de las áreas residenciales y edificios”, manifiesta.

En su página web, Airbnb se describe como “una comunidad con sentido de pertenencia”, que inició en 2007 cuando dos de sus tres fundadores, ofrecieron alojamiento a viajeros que buscaban dónde quedarse en San Francisco, EE. UU. A 30 de junio de 2023, la plataforma contaba con 4 millones de anfitriones que han hospedado a más de 1.5 millones de personas, a través del uso de cuentas gratuitas donde se ofrecen desde habitaciones compartidas e independientes, hostales, cabañas, casas y apartamentos, hasta lujosas fincas y penthouses.

Ejemplos del mundo y Colombia 

Para mitigar la problemática, la capital del mundo, New York, dio a conocer en septiembre de 2023 la nueva normativa para regular Airbnb, que prohíbe el alquiler de inmuebles enteros durante menos de 30 días cuando no estén presentes sus dueños, y obliga a todos los anfitriones (quienes ofrecen hospedaje), a registrarse ante las autoridades locales. Lo anterior, después de ganar el litigio judicial, tras una demanda de los propietarios de la aplicación en julio de este año cuando se anunciaron las medidas.

Sin embargo, es necesario tener en cuenta que cada ciudad tiene situaciones particulares. “En Medellín hay un contexto especial, por esto se debe analizar si esas medidas son aplicables para nosotros. Desde hace años New York tiene regulaciones para evitar el exilio de ciudadanos, pues cuenta con el valor del metro cuadrado más caro del mundo”, señala el doctor en Derecho, y docente de la Universidad CES de Medellín, José David Arenas Correa

Para el caso del país, hay dos fenómenos que se parecen pero no son iguales: la gentrificación y la turistificación. “Particularmente el que estamos viviendo en Medellín es el de la turistificación, que es la demanda de usos turísticos de las viviendas de unas zonas y el abandono de los residentes naturales de estos inmuebles, que tienen que desplazarse a otras zonas de la ciudad. Situación que no es nueva y va en vía del éxito, pues cuando un sector se vuelve interesante, hay mucha presión turística sobre esa zona”, señala el Doctor en Urbanismo, Armando Arteaga.

En un contexto más local, se evidencian dinámicas nuevas después de la pandemia, como el teletrabajo y el interés de moverse hacia las periferias de Medellín, o lugares más campestres. “Hoy es poco probable encontrar un alquiler (para una propiedad de 100 mt2 o menos) por un valor inferior a los $2’000.000 en Laureles. Y esta situación no se ajusta a la realidad del valor de una propiedad, ni a los presupuestos de una clase media colombiana”, agrega Arteaga. 

Mientras que, la gentrificación, es más marcada en París, Berlín, New York y algunas ciudades de Suiza y Suecia. “Allí estos problemas no se dan por la llegada de turistas extranjeros por días o meses, sino porque el mercado inmobiliario se ha vuelto muy costoso debido a las compras de inmuebles por multimillonarios, lo que sube ostensiblemente el precio de venta de las propiedades”, explica Octavio Macías González, abogado y profesor ocasional de la Universidad de Antioquia.

En Colombia, la Ley 820 de 2023, regula el arrendamiento de vivienda urbana, sin embargo, esta no se ocupa de manera específica en el alquiler de inmuebles por cortos periodos de tiempo, ni tampoco el uso de plataformas para la renta. Situación similar se evidencia en la falta de regulaciones para la prestación de otros servicios como los financieros y de transporte por medio de aplicaciones digitales.

La ley 820 de 2003, habla de regulaciones, derechos y deberes. Aborda dos referentes legales o modalidades de arrendamiento en Colombia: para fines habitacionales o inmuebles para uso comercial, expone el magíster en Derecho Societario, Octavio Macías. “Esta norma se queda corta porque el legislador no tenía en mente los arrendamientos de corta duración, pues estos estaban regulados por el sector de Industria y Turismo que son los hoteles y hostales, en los que se pagan tarifas en virtud de los lujos que ofrece. No son viviendas sino instalaciones destinadas para este fin, lo que requiere de un registro y certificado; eso no pasa con los Airbnb, pues los inmuebles son por su naturaleza de residenciales y no cuentan con autorización”.

Teniendo en cuenta lo anterior, el abogado Macías agrega que, el camino adecuado para atender esta situación, es que lo haga el Gobierno Nacional a partir de una nueva Ley y/o complementaria a la existente. 

“¿Se podría plantear que la solución venga desde el plano local, el Concejo municipal o la Alcaldía? No, es un tema complejo que no puede resolver la ciudad, pues son derechos que necesitan legislación. Hay temas constitucionales y legales de orden sensible, que probablemente no podrían ser regulados a partir de funciones de órganos administrativos como la Superintendencia de Industria y Comercio o el Ministerio de las Tecnologías de la Comunicación, TIC. El Estado tiene el deber de dirigir e intervenir en la economía, parte de esa función es regular cómo se prestan algunos bienes y servicios, proteger a los consumidores y regular relaciones entre los mismos y los prestadores de dichos servicios. Como el arrendamiento tiene un efecto en la población que no es propietaria, se debe garantizar su derecho fundamental a la vivienda digna. Sin embargo, hay otro derecho constitucional importante y es el uso, goce y disposición de la propiedad privada y demás bienes, que incluye poner el inmueble en arrendamiento”, comenta Macías González.

Por su parte, el doctor en Derecho, José David Arenas, indica que tiene sentido tratar de regular estas plataformas por los efectos nocivos que están generando, sin embargo, “lo que está mal inicialmente son las normativas que ponemos tanto para el turismo como para la vivienda urbana. Debemos liberalizar los precios del mercado de bienes inmuebles para ocupación permanente. Es necesario flexibilizar los requisitos para el sector hotelero, hay que preguntarnos sobre estas normas técnicas que implican cargas económicas para los hoteles. Si Medellín se está proyectando como ciudad turística tiene entender eso, y considerar que hay turistas para toda clase de hospedajes. Generamos el problema por exceso de regulación la respuesta tiene que ser otra a seguir regulando, hay que dejar fluir el mercado”.

Posibles soluciones a corto plazo

La subsecretaria de Turismo de Medellín, Leyds López Zapata, recalca que estas nuevas medidas tomadas en New York, “tratan de volver a la plataforma Airbnb a sus inicios, pues esta nace como una renta compartir con sus anfitriones en el lugar. Decir si es viable aplicarlas aquí o no, parte de un análisis por zona, pues no es un asunto que pase en toda la ciudad. Por lo anterior, se requiere analizar polígonos y esto se debe hacer a la luz del Plan de Ordenamiento Territorial y las normas urbanísticas contempladas allí”.

Ante una posible zonificación, Octavio Macías manifiesta que las experiencias en otros lugares muestran efectos negativos, pues esto ocasiona que se busquen lugares circundantes o aledaños que también se encarecen. También se han visto otras alternativas, como los impuestos a los inmuebles que no están arrendados de manera permanente. Pese a las propuestas, sin una ley en el país que contemple el corto plazo en el tiempo de alquiler y el uso de las plataformas digitales, nada de esto será posible.

“La Ley 820 dice que los contratos de arrendamientos tienen un límite para un canon mensual del 1 % del valor comercial del inmueble, podríamos buscar un límite para llevarlo por días. Con respecto a la dolarización de los arriendos no hay nada que hacer, pues esta Ley permite que el valor pueda fijarse en pesos o en cualquier divisa extranjera, aunque se paga en la moneda nacional”, añade el abogado.

Pese a lo anterior, en la capital antioqueña ya se han implementado algunas medidas al respecto, incluso antes de que exista una normativa, señala el profesor de la UNAL Medellín, Armando Arteaga. “En muchas unidades residenciales se han cambiado los manuales de convivencia para exigir un tiempo mínimo de alquiler, por ejemplo, de un mes, y tratar de restringir el uso turístico allí. Lo que vemos en otros países es un compromiso y responsabilidad de las ciudades por intentar preservar los residentes y las unidades hoteleras oficiales. Creo que acá las municipalidades están en la capacidad de establecer unas normas básicas, por lo menos sobre el tiempo de alquiler que sería una primera medida; pero de seguro se le haría el quite a este tema desde algunas interpretaciones legales”.

El Doctor en Urbanismo enfatiza que este tipo de problemas que llegaron con las nuevas tecnologías se van a seguir presentando, como en otros gremios, si este tema no se regula. “Tal vez habría que pensar que las condiciones que se impongan no sean en función de los turistas, sino de los residentes. Habrá que establecer algún nivel de restricción, pero, ni siquiera en ciudades como Venecia que son un paradigma del turismo han logrado controlar esto. Es difícil pensar que las medidas sean efectivas, si se compara lo que está pasando con Uber, la discusión lleva años y todavía no hay leyes ni políticas públicas. Lo que parece es que, a medida que pasa el tiempo, hay una cierta convivencia en el mercado entre los formales y los informales”.

(FIN/JRDP)

9 de octubre de 2023